Totalentreprenad i Dalarna med ett samlat ansvar för byggprojektet

När passar totalentreprenad?

Totalentreprenad passar bäst när ett projekt har många delar som hänger ihop. En villa som ska byggas till med nytt kök och badrum behöver ny grund, el, VVS och ventilation, och besluten i en del påverkar de andra. Då är det en fördel att en part håller ihop både ritningar och byggande.

• Projektet kräver flera kompetenser och samordnade handlingar.
• Beställaren vill ha en avtalspart för projektering och utförande.
• Funktionskraven går att beskriva utan att alla tekniska detaljer redan är låsta.
• Det finns värde i att byggbarhet och produktion påverkar projekteringen tidigt.

Samtidigt vill många beställare kunna påverka material och utformning. Det går, men då behöver det stå i avtalet vilka val beställaren gör och när de ska vara gjorda, så att det är tydligt var totalentreprenörens ansvar börjar och slutar.

Rätt upplagt minskar risken att frågor faller mellan den som ritar och den som bygger. Beställaren får en kontakt för hela projektet och slipper själv avgöra vilken hantverkare som ansvarar när något inte passar ihop. Det är också lättare att hålla ihop ekonomin när en part har överblick över alla delar och kan visa hur ett val i en del påverkar en annan.

När en annan entreprenadform kan vara bättre

Har beställaren redan låtit konsulter rita färdiga, samordnade bygghandlingar är totalentreprenad inte alltid rätt. En fastighetsägare som har detaljprojekterat en lokalombyggnad behöver oftast en entreprenör som bygger efter handlingarna, en så kallad utförandeentreprenad.

Det blir problem när entreprenören förväntas ta ansvar för hur lösningar fungerar men inte får välja dem. Ansvaret för en funktion bör ligga hos den som bestämmer hur den ska uppnås.

Entreprenadformen väljs efter vem som i praktiken styr tekniken. Vi förklarar skillnaderna och föreslår det upplägg som passar projektet, även om det inte blir en totalentreprenad. Ibland är en delad entreprenad bättre, där beställaren själv anlitar flera entreprenörer. Då ligger samordningen och en större del av ansvaret, bland annat för arbetsmiljön, kvar hos beställaren.

Beställarens behov måste bli mätbara krav

I en totalentreprenad beskriver beställaren vad som ska uppnås, och därför måste önskemålen gå att projektera och kontrollera. Ett tyst hemmakontor blir ett krav först när det framgår vilka rum det ligger intill och vilka ljud som ska stängas ute.

• Vilken funktion ska byggnaden eller rummet få?
• Vilka kapaciteter, mått eller prestanda är avgörande?
• Vilken material- och kvalitetsnivå förväntas?
• Vilka delar ska kunna ändras genom kundval och när måste de beslutas?

Ord som hög kvalitet eller modern standard säger lite på en byggarbetsplats. Vi hjälper till att översätta önskemålen till mått, produkter eller funktioner som går att räkna på och följa upp. Det kan vara en viss ljudklass, en viss golvtyp eller ett krav på hur många personer en lokal ska rymma.

Med konkreta krav vet projektörerna vad de ska rita och slutbesiktningen vad den ska kontrollera. Kraven samlas i en beskrivning som kalkyl, tidplan och produktion utgår från. Under projektets gång stäms nya önskemål av mot beskrivningen, så att det syns om de ändrar kraven och vad det i så fall kostar.

Förstudien av den befintliga byggnaden

Vid ombyggnad ska nya lösningar möta konstruktioner med okänd historik. En förstudie med provöppningar visar hur ett äldre bjälklag, tidigare installationer och fuktskydd faktiskt är utförda, och resultatet styr både projektering och arbetsordning.

Att räkna som om ritningarna stämmer med verkligheten är en vanlig fallgrop. Det som upptäcks först efter rivning kan kräva omprojektering och förskjuta både pris och tid. Det gäller särskilt i äldre hus i Dalarna där byggnaden ändrats i flera omgångar och ritningarna, om de finns, sällan visar vad som gjordes senast.

Med förstudien som grund kan projekteringen utgå från verifierade förhållanden, och det som fortfarande är osäkert redovisas som tydliga förbehåll i kalkylen. Förstudien kan beställas som ett eget uppdrag innan beslutet om totalentreprenad fattas.

Projektering som följer produktionens behov

Ritningar och beräkningar behöver bli klara i den ordning arbetet ska utföras. Grund och stomme projekteras först, installationer och innerväggar därefter och ytskikt sist. Varje del behöver vara klar när beställningen till det momentet ska göras.

Att vänta tills alla handlingar är helt klara innan något beställs fördröjer byggstarten i onödan, och att beställa innan rätt ritning finns ger omtag. Vi planerar projekteringen efter inköp och byggstart. Vi går igenom vilka handlingar som behövs före respektive beställning och planerar konsulternas arbete efter det.

Då kommer besluten när de gör mest nytta. Det som byggs först är bestämt i tid, och sådant som kan vänta får vänta tills det finns underlag. Projekteringen följs upp på samma möten som produktionen, så att ingen del släpar efter.

Arkitekt, konstruktör och tekniska specialister

Olika projekt behöver olika specialister. En tillbyggnad kan behöva arkitektritning, konstruktionsberäkning, energiberäkning och installationsprojektering. Vi bedömer vilka som behövs och när deras underlag måste vara klart.

Varje specialist ska fatta beslut inom sitt område. En snickare ska inte dimensionera en balk och en elektriker ska inte bestämma brandskyddet. Totalentreprenören ser till att rätt person får frågan. Vi anlitar specialister med rätt kompetens för varje del och ser till att de får de uppgifter de behöver.

Specialisternas handlingar samordnas innan bygget börjar, så att balkar, kanaler och rör inte krockar på arbetsplatsen. Krockar som hittas i ritningsskedet kostar lite att lösa jämfört med krockar på plats.

Bygglov, startbesked och kontrollplan

Myndighetsprocessen avgör när projektet kan starta. Kräver en fasadändring eller tillbyggnad lov ska ansökan, tekniskt samråd och startbesked finnas med i tidplanen, och det ska vara bestämt vem som tar fram vilka handlingar.

Att beställa material eller boka hela produktionen innan startbeskedet finns är riskabelt. Arbete som kräver startbesked får inte påbörjas förrän kommunen har gett det. Det kan ge byggsanktionsavgift och dessutom låsa pengar i material som inte kan användas än.

Ansvaret för de olika handlingarna fördelas tidigt. Byggherren har ansvaret mot kommunen, men praktiskt arbete med handlingar och kontakter kan ingå i uppdraget om det avtalas. Vi tar fram tekniska beskrivningar och svarar på kommunens frågor om det ingår i uppdraget.

Kalkyl med synliga antaganden

Priset beror på hur väl funktion, materialnivå och befintliga förhållanden är beskrivna. En äldre källare kan kalkyleras med ett antal bestämda provöppningar och en särskild hantering av eventuella fuktskador, i stället för att en osäker post göms i totalsumman.

En exakt totalsumma som döljer osäkra mängder ger falsk trygghet. Vi redovisar vad kalkylen bygger på och vad som händer om antagandena inte håller. Osäkra mängder kan prissättas per enhet eller som löpande arbete, så att beställaren betalar för det som faktiskt görs.

Beställaren ser vad som ingår, vad som förutsätts och vilka risker som återstår. Arbete debiteras med 750 kronor per timme inklusive moms, före ROT-avdrag, och material och underentreprenörer med tio procents påslag mot fakturakopior, om inte annat avtalats. Förbehåll och antaganden står i offerten, så att det går att jämföra anbud på lika villkor.

Tidplanen som gemensamt styrinstrument

Tidplanen kopplar ihop projektering, kundens val, leveranser och produktion. Specialfönster beställs när måtten är verifierade men i tid för planerat montage, och det står vem som lämnar och tar emot varje besked.

Ett slutdatum utan att de kritiska besluten och långa leveranstiderna är kända är bara en förhoppning. Vi visar vad som styr tidplanen. Tidplanen visar därför vilka beslut och leveranser som styr slutdatumet, och vad som händer med det om något av dem blir försenat.

Projektgruppen kan följa beroendena och agera innan en försening växer, och beställaren vet när ett beslut behöver vara fattat. Den uppdateras när förutsättningarna ändras, och kunden får besked om ändringen och orsaken till den.

Underentreprenörer i en sammanhållen organisation

Alla yrkesgrupper arbetar mot samma handlingar och samma tidplan. VVS, el och ventilation samordnar sina genomföringar innan bjälklag och väggar stängs, så att ingen behöver göra hål i färdiga ytor.

Om varje firma optimerar sin del utan att se nästa blir anslutningarna lidande. Totalentreprenören kontrollerar att förutsättningarna finns innan nästa moment börjar. Vid stora moment, som installationer i ett nytt bjälklag, går yrkesgrupperna igenom ritningen tillsammans innan arbetet börjar.

Överlämningarna mellan yrkesgrupperna blir kontrollpunkter där det bekräftas att det föregående arbetet är klart och rätt utfört. Underentreprenörernas arbete ingår i totalentreprenörens ansvar mot beställaren, så beställaren har en part att vända sig till.

Arbetsledning på plats

Ritningar måste bli säkra och praktiska arbetsmoment. Arbetsledningen planerar skydd, leveranser, bemanning och kontroller, till exempel när en ombyggnad görs medan familjen bor kvar.

Dagliga beroenden kan inte lösas med spontana samtal. Ändringar som är beslutade hålls isär från förslag som väntar på beslut. Den som leder arbetet på plats har en aktuell lista över vad som är beslutat, vad som väntar och vem som ska svara.

Arbetsplatsen får ordning, avvikelser når rätt person, och beställaren slipper samordna yrkesgrupperna själv. Kunden får löpande information om vad som händer den närmaste tiden och vad som påverkar boendet eller verksamheten.

Kommunikation med en tydlig beslutsgång

Beställaren behöver veta vem som svarar på frågor och vem som får godkänna ändringar. Ett materialförslag skickas med kostnad och tidspåverkan innan det beställs.

Muntliga besked som sprids olika mellan projektörer och hantverkare skapar fel. Besluten skrivs ner och skickas till alla som berörs. Ett kort skriftligt besked efter varje beslut räcker långt, och det kan vara ett mejl eller en anteckning i projektets gemensamma dokument.

Aktuella beslut kan spåras och användas av hela projektgruppen. När frågor kommer upp vet hantverkarna vem de ska vända sig till, och beställaren vet vem som har mandat att godkänna en ändring.

Ändringar och tillägg i totalentreprenaden

Nya önskemål och upptäckta förhållanden kan påverka både projektering och produktion. Visar en öppnad vägg skador som kräver en ny konstruktionslösning revideras ritningar och arbetsordning innan arbetet fortsätter.

Arbetet fortsätter inte innan omfattning och konsekvens är förklarade. Akuta åtgärder för säkerhet och skadebegränsning görs ändå direkt. Det gäller till exempel att stänga av vatten vid ett läckage eller stämpa ett bjälklag som visat sig vara försvagat.

Varje ändring får ett tekniskt underlag, ett pris och ett godkännande innan den byggs in, och den förs in i ekonomiuppföljningen. Vid försäkringsskador kontaktas försäkringsbolaget tidigt, men det får inte fördröja de akuta åtgärderna.

Kvalitetsplanering innan arbetet börjar

Kontroller placeras där fel fortfarande går att upptäcka. Fukt, armering, infästning och tätskikt granskas innan nästa lager döljer dem, och tätskikts- och keramikarbeten utförs i samarbete med behöriga samarbetspartners enligt tillämpliga branschregler.

En checklista efter färdigställandet hittar inte det som redan är dolt. Kvalitetsplanen görs innan arbetet börjar. Den beskriver vilka moment som ska kontrolleras, hur det görs och vem som gör det.

Kontrollpunkterna kopplas till verkliga risker och ansvariga personer, och egenkontrollerna dokumenteras med bilder och mätvärden. Kontrollerna sparas och lämnas över, och när projektet har bygglov ingår de i underlaget till kommunens slutbesked.

Arbetsmiljö och samordningsansvar

Flera aktörer och samtidiga moment kräver ordnade säkerhetsrutiner. Ställning, maskiner, el, damm och transporter planeras, särskilt på en trång arbetsplats. Den som låter utföra byggarbetet ska utse byggarbetsmiljösamordnare för planering och utförande, och inom STH finns kompetens för BAS-P och BAS-U.

Gemensamma risker kan inte lämnas till varje underentreprenör. När en privatperson anlitar en entreprenör som självständigt ansvarar för utförandet går arbetsmiljöansvaret enligt arbetsmiljölagen normalt över till entreprenören, om inget annat har avtalats skriftligt. Vill beställaren behålla ansvaret själv ska det framgå av avtalet, och då behöver beställaren också utse byggarbetsmiljösamordnare.

Arbetsberedningar och avgränsade ytor ger säkrare produktion och bättre arbetsro. Arbetsmiljöplanen hålls uppdaterad när nya moment börjar, till exempel takarbete eller rivning i äldre byggnader där asbest kan förekomma.

Logistik i Dalarna

Dalarna är ett stort län, och avstånd, vinterväder och smala tillfarter påverkar bemanning och leveranser. Vid ett projekt utanför tätort samlastas material och leveranserna kontrolleras innan flera yrkesgrupper reser ut. Vintertid kan en väg vara framkomlig för en personbil men inte för en lastbil med kran, och under tjällossningen kan vissa vägar ha begränsningar för tunga fordon.

En saknad komponent ska inte kunna stoppa en hel arbetsdag. Följesedlar stäms av när leveransen kommer, inte när materialet ska monteras. Material som tar lång tid att ersätta beställs med marginal, och reservdelar som ofta behövs finns med i bilen.

Planeringen minskar onödiga resor, som debiteras med 90 kronor per mil inklusive moms för hantverkarbilen, och ger en jämnare produktionstakt. Där det går samordnas leveranser till flera moment, så att samma transport kan användas mer än en gång.

Ekonomiuppföljning under projektet

Beställaren behöver se hur kontrakt, ändringar och betalningar utvecklas. Lägesrapporten skiljer kontraktssumma, godkända tillägg och frågor som ännu inte är beslutade.

Att vänta till slutfakturan med att sammanställa förändringarna ger obehagliga överraskningar. Därför redovisas ändringar och tillägg i den takt de uppstår, med pris och påverkan på tidplanen.

Beslut fattas mot en aktuell prognos. Material och underentreprenörer redovisas med fakturakopior. Kunden kan när som helst se vad som är beställt, vad som är fakturerat och vad som återstår.

Besiktning och avhjälpande

Det färdiga arbetet bedöms mot avtalade handlingar och funktioner. Vid större entreprenader görs slutbesiktningen ofta av en oberoende besiktningsperson som noterar eventuella fel. Besiktningen görs mot kontraktshandlingarna, och därför är det viktigt att ändringar under projektet har dokumenterats.

Nya önskemål ska inte blandas ihop med avvikelser från kontraktet. Det är två olika frågor. Avvikelser åtgärdas av entreprenören, medan nya önskemål prissätts och beställs som tillägg.

Kvarstående punkter får status, ansvarig och tid för åtgärd. För privatpersoner gäller konsumenttjänstlagen, och fel i arbete på byggnader kan reklameras i upp till tio år efter att arbetet avslutats. Det är en reklamationsrätt, inte en garanti.

Dokumentation och överlämning

Beställaren behöver underlag för drift, skötsel och framtida ändringar. Relationshandlingar, produktblad, kontroller och skötselinstruktioner samlas, särskilt efter ett projekt med mycket installationer. Det gäller också uppgifter om var avstängningar, rensluckor och dolda kopplingar finns.

Information som ligger spridd i mejl och muntliga genomgångar är svår att hitta när den behövs. Därför samlas dokumentationen under projektets gång och inte i efterhand.

Fastighetsägaren får en samlad bild av vad som byggts och hur det ska förvaltas. Underlaget lämnas över i en ordnad form, och det går att se var dolda installationer och anslutningar finns.

Totalentreprenad för privatpersoner

En privat beställare vill ofta ha en enkel kontaktväg men ändå förstå besluten. En större villarenovering kan samordnas med återkommande möten om funktion, material och ekonomi. Mötena hålls så korta som möjligt, och varje möte avslutas med vad som har beslutats och vad kunden behöver ta ställning till inför nästa gång.

Tung administration och branschbegrepp hjälper inte en privatperson. Vi håller beslutsgången kort och skriver ner det som bestäms. Ändringar och tillägg beskrivs med pris och påverkan på tid innan kunden tar ställning.

Projektformen blir begriplig utan att noggrannheten går förlorad, och kunden behöver inte själv samordna hantverkarna. STH Bygg är kontaktpunkt för hela projektet enligt den omfattning som avtalats.

Totalentreprenad för företag och fastighetsägare

För företag och fastighetsägare måste verksamhetskrav, drift och förvaltning finnas med. En lokal kan byggas om etappvis med planerade avbrott och tydliga krav på brandskydd och tillgänglighet. Kraven på verksamhetens funktion beskrivs tillsammans med fastighetsägaren eller hyresgästen innan projekteringen börjar.

Produktionen planeras utifrån verksamhetens kritiska tider, inte tvärtom. Avbrott, bullriga moment och leveranser planeras tillsammans med verksamheten.

Byggarbetet samspelar med driften, och förvaltningen får det underlag den behöver. Kraven på brandskydd och tillgänglighet följs upp under hela entreprenaden, eftersom de ofta påverkar flera yrkesgrupper.

Att välja totalentreprenör i Dalarna

Förmågan att leda och samordna är lika viktig som hantverket när du väljer totalentreprenör i Dalarna. Fråga hur företaget organiserar projektering, ändringar, kvalitetskontroller och underentreprenörer.

• Be om relevanta exempel från samordnade projekt.
• Fråga vem som ansvarar för projektering och arbetsledning.
• Kontrollera hur ekonomi, ändringar och avvikelser rapporteras.
• Jämför omfattning och ansvar – inte bara totalsumman.

Att välja enbart på lägsta pris utan att jämföra ansvar och omfattning är riskabelt. Två anbud med samma slutsumma kan innehålla helt olika åtaganden. Fråga hur ändringar prissätts och hur ofta ekonomin rapporteras.

Valet bör grundas på förmågan att bära projektets helhet. STH Bygg har ansvarsförsäkring och entreprenadförsäkring, F-skatt och ID06, och är medlem i Byggföretagen och ansluten till Schyssta byggare.

Kontraktshandlingarnas inbördes ordning

Flera dokument kan beskriva samma krav på olika detaljnivå. Kontrakt, administrativa föreskrifter, funktionsbeskrivning och ritningar ska läsas som en helhet. Vi går igenom handlingarna med beställaren före avtalet, så att båda parter läser dem på samma sätt.

Säger två handlingar olika saker måste det framgå vilken som gäller. Därför anges handlingarnas inbördes ordning i kontraktet. Det gäller till exempel om en ritning visar en produkt och beskrivningen en annan.

Parterna kan då avgöra vilken uppgift som gäller utan att improvisera på arbetsplatsen. Uppstår ändå en motsägelse tar vi upp den med beställaren innan något byggs.

Funktionsansvar och föreskrivna lösningar

Den som bestämmer en teknisk lösning påverkar också ansvaret för hur den fungerar. Kräver beställaren en viss produkt medan totalentreprenören projekterar anslutningen runt den, behöver ansvaret för produkten och anslutningen skrivas in var för sig.

Att kalla allt totalentreprenad trots att många lösningar redan är bestämda av beställaren skapar oklarhet om vem som svarar för funktionen. Det märks oftast först när något inte fungerar och parterna har olika bild av vem som skulle ha valt lösningen.

Ansvaret ska följa den verkliga möjligheten att välja och dimensionera lösningen. Därför går vi igenom vilka lösningar beställaren har bestämt och vilka vi projekterar, och skriver in det i avtalet.

Inköp med koppling till projekteringen

Material och system beställs när rätt egenskaper och mått är verifierade. En balk beställs efter konstruktionsberäkningen, medan ytskikt kan beslutas längre fram. Inköpslistan följer projekteringens tidplan, och det framgår vilka produkter som kräver beslut från beställaren.

Tidspress får inte leda till inköp på preliminära uppgifter. En produkt som beställs innan den är bestämd kan vara fel och svår att returnera.

Leveranstiden säkras utan att fel produkt låses. För produkter med lång leveranstid anges ett sista beslutsdatum, så att beställningen kan göras i tid utan att projekteringen forceras.

Betalningsplan efter verifierade milstolpar

Betalningar bör följa verklig framdrift. Delbetalningar kan kopplas till avslutad projektering, tätt hus och färdiga installationsskeden. Det ger beställaren trygghet att pengarna följer det som faktiskt är utfört, och entreprenören en jämn ekonomi under projektet.

Betalningspunkter som bara följer kalendern stämmer dåligt när projektet ändras. Om projektet försenas av till exempel ett myndighetsbeslut ska betalningsplanen följa det verkliga läget.

Beställare och entreprenör har samma bild av vad varje betalning avser. Varje milstolpe beskrivs så att det går att se när den är uppnådd.

Möten som leder till beslut

Projektmöten ska handla om frågor som påverkar kommande arbete. Dagordningen skiljer information från beslutspunkter, och varje punkt får en ansvarig och ett datum. Mötesfrekvensen anpassas efter projektets storlek och skede, med tätare möten när många yrkesgrupper arbetar samtidigt.

Samma öppna fråga som återkommer utan ägare är ett tecken på att mötet inte fungerar. Därför avslutas varje möte med en lista över vem som gör vad till när.

Mötet driver projektet framåt och protokollet visar vad som faktiskt bestämdes. Protokollet skickas till alla deltagare och används som underlag vid nästa möte.

Digital ordning på ritningar och dokument

Hela projektgruppen måste kunna hitta den aktuella versionen av varje ritning. Reviderade ritningar märks tydligt och äldre versioner tas bort från arbetsplatsen. Ändringar i ritningarna förklaras kort i en revideringsruta, så att det går att se vad som har ändrats och varför.

Viktiga besked i privata mejltrådar eller telefonanteckningar riskerar att försvinna. Besked som påverkar bygget förs in i projektets gemensamma underlag.

Hantverkare, projektörer och beställare arbetar mot samma information. Det minskar risken att någon bygger efter en gammal ritning, vilket annars är en vanlig orsak till omtag.

Provning av färdiga funktioner

Installationer och byggdelar ska visa att de uppfyller kraven. Ventilation, värme, täthet, dörrar och andra system provas före överlämningen. Täthetsprovning eller injustering av ventilationen görs när det ingår i kraven eller behövs för att visa funktionen.

Det räcker inte att titta på ytskikten. Tekniska funktioner måste provas. Funktionsprov av ventilation och värme görs av installatörerna och redovisas skriftligt.

Brister upptäcks medan de ansvariga fortfarande finns på plats. Fel som hittas vid provningen åtgärdas innan överlämningen.

Erfarenhetsåterföring efter entreprenaden

Ett avslutat projekt kan förbättra både förvaltning och nästa bygge. Beställare och projektledning går igenom vad som fungerade och vilka val som bör dokumenteras. För fastighetsägare med flera byggnader kan erfarenheterna användas i nästa projekt.

Kunskapen ska inte försvinna när den sista fakturan är betald. Erfarenheterna är särskilt värdefulla när ett projekt genomförs i flera etapper.

Nästa etapp eller framtida underhåll kan bygga på verkliga erfarenheter. Vi går igenom projektet med beställaren efteråt och noterar vad som bör göras annorlunda nästa gång.

Värdet i totalentreprenad ligger inte i att en entreprenör säger sig kunna ordna allt. Värdet uppstår när ansvar, projektering, kommunikation och kontroller verkligen hålls samman. Beställaren ska veta vad totalentreprenören ansvarar för, vilka krav som ligger till grund och hur nya förutsättningar hanteras.

STH Bygg vill driva totalentreprenader med en struktur som passar projektets storlek. Mindre projekt behöver enkel och tydlig styrning. Större uppdrag kräver fler handlingar, tätare uppföljning och tydligare gränser mellan projektörer och underentreprenörer. Grundprincipen är densamma: rätt information ska finnas när ett beslut eller arbetsmoment är beroende av den.